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各项政策持续发力 机构预计下半年新房市场下行态势将有所放缓

来源:经济参考网  高伟 日期:2024/7/10 9:58:06
7月4日,由北京中指信息技术研究院主办,中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“中房指数2024房地产市场趋势报告会”在北京召开。中指研究院现场发布了《2024上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望》报告。   针对2024年上半年中国房地产市场形势,该报告指出,2024年以来,全国新房市场整体延续调整态势,二手房市场在“以价换量”带动下,成交保持一定规模,但房地产整体下行压力仍较大。在此背景下,4月30日政治局会议定调楼市政策方向,提出“统

7月4日,由北京中指信息技术研究院(简称“中指研究院”)主办,中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“中房指数2024房地产市场趋势报告会”在北京召开。中指研究院现场发布了《2024上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望》报告。

针对2024年上半年中国房地产市场形势,该报告指出,2024年以来,全国新房市场整体延续调整态势,二手房市场在“以价换量”带动下,成交保持一定规模,但房地产整体下行压力仍较大。在此背景下,4月30日政治局会议定调楼市政策方向,提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”,“5.17”房地产“一揽子”新政聚焦稳市场、去库存,6月7日召开的国常会再次明确“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路,又要稳妥把握、扎实推进”。多项政策落地后,部分核心城市二手房成交率先好转,但新房市场整体尚未明显改善,政策见效仍需时间。

市场方面,2024年上半年,百城二手房价格延续调整态势,累计下跌3.61%,新房受改善型楼盘入市带动,百城新房价格累计结构性上涨1.24%。整体来看,上半年,业主“以价换量”促交易特征明显,带动二手房价格持续下探;居民改善性住房需求占比提升,推动改善新盘加速入市,进而结构性拉动百城新房价格上涨。上半年,重点100城新建商品住宅成交面积在高基数下同比下降约四成,6月在基数回落及政策带动下,同比降幅收窄至约两成。1至5月重点城市二手房成交套数同比下降13%,6月以来(6月3日至6月30日),二手房周均成交套数同比增长超20%,市场表现明显优于新房,上海、深圳、杭州等城市政策效果明显,其中上海6月以来二手房多日网签量超千套。

土地方面,2024年上半年全国土地市场表现平淡,全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超30%,土地成交楼面均价和溢价率均较去年同期下降。房企投资继续聚焦,土地成交的城市集中度进一步提升,TOP20城市住宅用地出让金占全国比重升至近六成。土拍热度方面,进入二季度,由于优质地块较少,叠加房企拿地意愿尚未修复,仅上海、杭州、成都等地部分地块尚能竞拍出高溢价,多数土地以底价成交,市场情绪低于一季度。土拍规则继续优化,上海于6月取消了土拍溢价率10%的上限要求,北京上调了部分地块溢价率上限。

企业方面,2024年上半年,TOP100房企销售总额同比下降41.6%,降幅较上月收窄。上半年,TOP100企业拿地总额同比下降35.8%,降幅较1至5月扩大,对于优质地块房企投资积极性较高,而性价比偏低的地块,房企保持谨慎的拿地态度。

针对2024年下半年中国房地产市场趋势展望,报告分析,房地产调控方面,预计将聚焦在“稳市场”“去库存”方面,配套政策有望继续优化落实。稳市场方面,部分城市仍有望继续降低房贷利率、降低交易税费,一线城市限购政策仍有优化空间,同时促进“好房子”建设的配套政策也有望继续完善,带动改善性住房需求释放。去库存方面,各地国企收储已建成未售新房预计将进入实际落地阶段,同时南京、郑州等国企“收旧换新”模式或将得到推广,此外,通过收回、收购等方式盘活存量土地的政策也有望取得进展。

从市场趋势来看,上半年,全国新建商品房销售规模同比下降超20%,市场超预期调整。预计2024年下半年,在各项政策持续发力下,新房市场下行态势将有所放缓,但由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善,全国房地产市场仍面临调整压力,新房市场或仍处于筑底阶段。乐观预期下,国企收储加快,下半年全国新建商品房销售面积与上年同期基本持平,全年同比下降10%左右;中性预期下,全年新建商品房销售面积同比或下降14.9%;悲观预期下,全年降幅约18%。供应方面,新开工面积下行态势难改,全年预计同比降幅仍较大;房地产开发投资额在低基数效应显现下,下半年同比降幅或有收窄,但全年投资表现预计仍偏弱,项目“白名单”等政策深入推进落实,或将对投资产生一定支撑。

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