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长租公寓危机

时间:2020-10-11     作者:文/《中国民商》记者 徐高阳【转载】   来自:《中国民商》2020年第10期

报道,9月16日晚,卢浩刚搬进长租公寓不久,突然收到了公寓业务员发来的信息,称“公司资金链断裂已申请破产,请第一时间到公司登记维权”。在向长租公寓缴纳了3万多元的年租金后,居住仅3天的卢浩面临被房东“驱逐”的风险。

“爆雷”的长租公寓名为城璞公寓,属于广州城璞科技有限公司。9月16日晚爆出资金链断裂后,数百名租户和房东前往城璞公寓总部讨要说法,但未得到解决。

据了解,“爆雷”此前已有端倪。一名业务员称,公司早在今年8月就出现法定代表人变更、房价骤降等情况。城璞公寓“爆雷”后,广州城璞科技有限公司名下的西安城璞遇家公寓也出现了同样的情况。

目前警方已介入调查,正在搜集房东和租户的合同、付款凭证、身份证复印件等材料,统计涉案金额,同时对涉事公司法定代表人、高管人员等进行调查。

最近一段时间,关于长租公寓爆雷跑路的新闻层出不穷。据统计,近一个月内,全国有15多家房屋租赁公司的创始人或负责人失联,涉案金额高达数十亿元。无论是上市的青客、蛋壳,还是不上市的寓意、岚越、若扑,这些名字有些大家熟悉,有些大家陌生,但是基本上都和长租公寓的爆雷密切相关。


模式与套路

长租公寓的房源来源一个是公寓的业主,另一个其实是开发商,因为现在开发商也有自持的物业,但是开发商总的目的并不是自己持有物业,只是在寻找合适的人和机会出售,但是自己又不善于包装所以和公寓托管方合作了。

托管方和开发商签合同后,由公寓托管方对公寓进行简单的精装修,一边出租一边干卖房的生意。在卖房的时候会包装说有返租,因为已经签约了多少年合格租房合同,结果房子买了不多久返租的租金就拿不到了,这是套路房东的一种销售手段。

另外一种是两边都套路的单纯的长租公寓,这部分人是从房东手中收房过来再次出租,并不是从开发商手里拿过来包装销售整个物业。具体模式都大同小异,即“长收短付”“高收低租”。

长收短付,首先长租公寓的管理方会跟房东或者说业主签订非常长的一个租期合同,但是你给房东的租金是按照1月或者最长不超过3个月来支付。但是租金的支付往往高于市场租金价格的30%左右。房东一看确实高收益所以很多人同意这么做。

那么针对租客他们要求租客一次性支付一年或者更长年份的租金给到托管方。这中间就有一个资金的空档期,这部分资金就沉淀到了公寓托管方的账户中,这部分钱托管方拿去干什么了?没有人知道,可是这些钱是租客的也是业主的,托管方算是私自挪用了。

高收低租,主要是指高价从房东或者业主手中拿到房源。这也是房东愿意月付租金的原因。拿到房源以后按照市场价的8折左右租给租客但是要求租客一次性付一年或者多年的租金才能享受租房折扣。

因为高收房租违背常规的商业操作,他们为了弥补这块差价就会想办法用租客的沉余资金进行高回报的标的投资。刚开始很多人并不会跑路,只是后面的缺口越来越难以填满,最终只能选择跑路;而那些实力不济的托管公司可能本身也想着集资跑路。


风口与泡沫

长租公寓模式并不是一个坏模式。在长租公寓模式出现之初,整个中国租房市场是一个全面2C的市场,在这个市场中,大量的租客面对着海量的房东,要租房子只能去58同城、赶集网等分类信息网站上找,但是面对满网的虚假信息,几乎你在网上看到的照片都不是房子的真实照片,好不容易租了个房子,出了问题房东不管,而对于房东来说,房子要租出去各种事情不断,房东也是头疼不已。

长租公寓模式的出现正好针对了这个痛点,一方面,长租公寓企业从房东手中收购房子,用统一的装修、统一的家具、统一的管理来维持房子较好的状态。另一方面,再将房子租给租户,让租户看到真实的房源,拥有有人管的房子。这个模式堪比租房市场的“支付宝”,形成了一个真正解决各方痛点的业务模式。

好模式是怎么变坏的?其实长租公寓的问题是从2017年开始出现的,当时由于长租公寓的风口开始形成,大量的投资者涌入,长租公寓企业疯狂出现,在这样的情况下,一个本来并不太大的市场涌入了成千上万的企业,于是问题开始出现了。

为了获得房源,部分长租公寓企业玩起了正向价格战,为了收房给房东的房租越来越高,有些房租甚至已经超过了当地的平均水平;为了租出去这些房子,公司又开始出现了负向价格战,前文所述的套路也就应运而生。

此外有的平台恶意使用租金贷,让大量的租客背上了本该不属于自己的金融负债。这就像一个庞氏骗局,本来还能够支撑下去,结果今年碰到了黑天鹅,整个租房市场低迷不振,在这样的情况下,长租公寓企业原来还能玩下去的资金游戏彻底玩不转了,最终形成了当前的破产潮。


挨打与监管

据了解,长租公寓的主要客户群体比较年轻,多是在大城市打拼的异乡人,其中刚毕业的大学生也不在少数。因为社会经验少,又急于拥有一个温馨舒适的私人空间,他们难以抵挡长租公寓的诱惑,最终“挨了社会的第一顿毒打”。

长租公寓爆雷事件频发始于2019年,现在来看,一时之间恐怕很难结束。

今年,突如其来的新冠肺炎疫情,更是让长租公寓行业原本空置率过高和资金链紧张的问题浮出水面。

受疫情影响,今年一季度新增企业注册量均低于往年同期,仅为6万家,同比下降17%。企查查数据显示,今年上半年共新增房屋租赁相关企业17.2万家。

为了应对近期出现的长租公寓“爆雷”事件,住建部9月7日发布“关于《住房租赁条例(征求意见稿)》公开征求意见的通知”,明确租赁企业、房产中介不得违规提供金融产品和服务。

针对“高进低出”和“长收短付”运营模式,征求意见稿提出,住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的,房产管理等部门应当将其列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

该征求意见稿还提出,国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务,支持发展房地产投资信托基金,支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。

当时,创办长租公寓的创业者们,为大家描绘了一个美好的“故事”,住的安心、舒心。老话说,不忘初心,方得始终。

对于他们来说,创业的目的成了如何快速IPO,或者是“套路”租客和房东,赚快钱。残酷的商业竞争下,由于还未找到盈利模式,他们自己也很焦虑。为了快速获得资金,迫不得已才开启“杀猪式”创业模式。

此次集中爆雷事件,也说明了行业洗牌加剧,优胜劣汰加快。只是这个过程,苦了房东和租客。引用一句歌词:“披星戴月的奔波,只为一扇窗,当我迷失在路上,能够看见那灯光。”不得不感慨,异乡人,越来越难了。

(责任编辑 庄双博)


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