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体育特色小镇成房地产发展新方向

时间:2020-10-11     作者:文/董新军【转载】   来自:《中国民商》2020年第10期

年来房地产行业经过急速发展后,进入转型阶段,市场的竞争不断的激烈,更多房地产开发商在开发理念以及发展模式上进行了创新,使得房地产市场能够向着个性化的方向进步,涉足文化、养老、体育等多个领域。当前,体育地产受到了广泛的欢迎,是在新时期消费者对于健康需求的背景下,实现体育与地产之间的衔接,在满足人们体育需求的基础上,带动了体育的大力发展。


体育+地产发展的现状

2014年,国务院发布了《关于加快体育产业促进体育消费的若干意见》,使得中国体育产业开始进行大力发展,并与其他的产业进行融合。体育产业与服装业技术融合并归入轻工业类,体育产业与房地产结合加大了体育场馆的建设,因此属于体育产业发展的时代正式被开启。

2017年5月,国家体育总局发布了《关于推动运动休闲特色小镇建设工作的通知》,明确指出了在全国建设一系列具有特色的运动休闲特色小镇,并且在北京、上海、广东、河北、四川、云南等地区开始进行体育小镇示范型试点的建设,这吸引了众多资本的关注。

在政府企业以及专家学者的共同推动下,我国的体育小镇开始大力发展,大连建设足球小镇、浙江建设莫干山小镇等,众多体育小镇开始大力发展,并迎来爆发增长期。根据中商产业研究院所发布的报告得知,我国的体育小镇包括产业型、康体型、赛事型以及休闲型体育小镇4种不同的类型。

其中产业型体育小镇指的是以体育用品制造业为主,并涉及到会展、互联网、培训等多个领域,通过产业链的打造形成了产业发展聚集区,突出了当地的资源特征。康体型体育小镇主要是结合良好的养生环境,融合体育项目,将旅游、疗养等多种方式融为一体,这是体育+大健康相结合的典型案例。

赛事型体育小镇指的是以体育赛事为核心,延伸相关的直播、物流、翻译等多项服务,并提供体验活动,将运动比赛与旅游休闲进行充分融合。休闲型体育小镇主要是以休闲和体验为目的,可以提供多种不同类型的体育休闲活动,并根据当地的生态环境来确定不同的主题,包括极限、山地、水上以及冰雪运动等。

结合我国各地区体育小镇的市场发展状况可以得知,截止到2020年底,我国体育小镇的建设数量将达到100-150个,尤其是即将到来的冬奥会带动了周边城市冰雪产业的发展,体育小镇迎来了较大的发展机遇。体育小镇在我国的发展处于初级阶段,大多数体育小镇仍然处于运营规划期,真正具有规模和可借鉴价值的体育小镇数量相对较少。

一是体育小镇的发展体现了我国房地产行业的转型升级,在房地产近年来市场竞争不断激烈的背景下,实现体育与地产的结合,可以为房地产行业的转型升级提供新的思路,并且为体育产业的发展注入新的动力。

二是旅游产业升级的转型。从体育产业以及体育特色小镇的发展中可以得知大多数融入了休闲体育的内容,从观光购物逐步转入深度体验消费,使得体育与旅游实现了重要融合。

三是体育产业发展的必然。我国体育产业的发展需要与其他产业进行融合,依托于旅游地产,来使得体育产业具有新的动力,实现体育产业的落地。

四是体育与房地产的融合,是新时代满足人们日益增长需求的重要策略。其中房地产企业作为投资主体需要投入大量的资金,并且具有较强的执行力和资源整合力,实现与体育产业的融合需要从长期发展的角度来进行规范,并没有短期回报的产品。因此,体育与地产的融合可以形成健康运营的链条,整体的产业链延伸较长,这成为新时期发展的重要挑战。


体育+地产的重要意义

第一,增加盈利点。2014年,国务院发布了《关于加快体育产业促进体育消费的若干意见》,明确提出了我国要建立人均体育场地面积达到两平方米,并且预计到2025年全国体育产业的总规模将达到5万亿元。正是在国家+大体育产业发展支持力度的背景下,社会各界的力量也参与到体育产业发展中。2015年8月,《中国足球协会调整改革方案》正式公布,中国足协将依法独立运行,这就表示足球产业也迎来较大的发展机遇。

近年来体育产业的平均增长率达到16%,万达、非凡等企业也进入体育设施建设和运营管理中,这为我国布局新兴产业以及增加盈利点提供了大力支持。除了在体育设施方面的运营管理之外,还包括赛事运营、足球俱乐部场地出租、广告赞助以及周边产品服务开发等多个方面。

第二,有助于置换资源。近年来体育产业的发展已经成为国家战略层面的要求,各级政府需要落实国家政策所提出的要求,并且将大力支持发展体育产业,体育产业与房地产行业的融合可以加强企业与政府之间的联系。尤其是借助于一些体育产业来提升房地产企业的品牌信誉度,将大大节省企业的营销成本。

此外,在体育设施方面的投资运营需要采取PPP模式与政府部门进行大力合作,并且由房地产企业来进行项目的开发以及后期的运营。体育设施在实际建设时盈利较为困难,属于公益性项目,因此房地产企业可以获得政府部门的资源补偿,在其他领域方面获得支持,包括体育设施的冠名、土地优先竞标权以及获得其他公共配套资源支持。因此,实现体育产业与地产的深度融合,有助于提升企业自身的品牌影响力,达到置换资源的效果。

第三,实现地产项目增值。在体育产业大力发展的背景下,体育+地产的模式迎来了新的发展机遇,例如非凡中国在入股中信置业之前,在南宁扬州等多地布局了李宁体育公园,并且2015年7月计划开发体育主题社区,而在入股中信置业之后将进行体育+商业+住宅的开发模式,并且进行深度合作,这可以保证体育产业项目的增值。尤其是众多体育场馆和公园设施的建设,提升了公共服务的功能,吸引了大量的人流。体育+地产模式本身具有较大的优势,可以使得商业物业增值带动周边的消费,并且作为居住的配套设施,提出了住宅产品的附加值,使得房地产项目能够不断地增值。

第四,提升发展可能性。体育与房地产的融合,使得房地产企业能够具有更多的发展可能性。例如,在体育金融方面借助于体育彩票、体育竞赛等产品建立交易平台,并且将门票收益逐步打包为资产证券化来进行销售。

体育与地产的融合,可以保证各企业所推出的社区平台提供物业服务,并与体育服务运营结合在一起,在场馆预定、门票预定等方面做出贡献,提升了社区平台的粘性,为提升社区增值创造了可能。同时房地产企业能够推出于购买理财产品抵消物业费的产品,并且通过缴纳物业购买理财产品来获得,并兑换体育设施的使用,这使得企业能够积累大量的用户,具有较强的发展空间。


体育+地产的发展模式

第一,体育商务型。体育与地产的融合,可以借助于体育经济力量来有效地促进城市的发展。在体育商务型发展模式中可以以体育为中心,并且在综合区域中大力发展赛事经济,不断地吸引酒店、商贸以及会展的入驻,这可以实现各产业之间的融合,在形成产业聚集效应的基础上,不断地增强区域的竞争力。例如,广州天河体育场,在实际发展中则展现了体育商务型模式,使得周边入驻了众多的酒店以及会展,提升了当地的竞争力。

第二,体育休闲模式。体育休闲模式,在发展中主要是借助于运动、健康、旅游、度假和文化教育等多个项目,将体育休闲作为发展的主体,并且融入到商业地产发展中,从娱乐层面实现了体育与地产的融合,使得整个商业地产的核心竞争力得到提升。

但是,体育休闲模式在实际发展中需要借助于该地区的自然环境以及文化资源优势,在保证自身影响力的基础上,使得体育能够与地产进行最大程度的融合。因此体育休闲型模式在实际发展中,需要注重休闲旅游的融合。

例如,在体育休闲型模式中,体育主体社区则是非常重要的代表,近年来,深圳观澜体育公园,由佳兆业来进行运营,形成了体育社区模式,为居民提供生活区以及运动场所,并且融入生态公园休闲商业的配套功能,提升了该地的影响力。这一大型体育社区提供了公共体育场馆,并且完善了配套设施,可以举办高水平的赛事,展示了当地的体育特色,并不断地吸引人群,对于提升房地产的影响力以及促进房地产核心竞争力是非常有利的。

第三,中央体育区。中央体育区主要包括体育、商业以及住宅,形成了体育商贸中心。中央体育区在实际发展中聚集了宏大的居住群,提供了关于体育产业的硬件和软件资源,并且与商贸中心的精英部落进行融合,这是以体育为主体的现代服务业聚集区。

第四,在近年来房地产去库存发展背景下与体育产业进行深度融合,可以充分发挥各方的优势、彼此共生,但是在当前土地成本不断增加的背景下,行业的竞争不断的激烈。房地产企业与体育产业的融合是明确体育产业自身的品牌效应,而体育与地产的融合可以实现二者的互相带动并延伸出多项业务,未来的发展空间巨大。

体育+地产的发展是在优势资源的基础上开发多元化的特色小镇,在实际发展中需要因地制宜,充分利用当地的资源,做好准备工作,在对各地区资源进行统计调研的基础上,充分地调动体育特色小镇的活力以及价值,围绕多种体育活动,保障产业链的延伸拓展。在带动相关产业发展的基础上,促进我国体育产业房地产行业的共同进步。

(责任编辑 庄双博)

作者单位系江苏理工学院体育部


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